Konut projeleri ve gayrimenkul yatırımları bakımından parlak bir dönem yaşayan Türkiye’de kiralar hane halkı gelirine oranla yüksek iken konut sahibine getirisi bakımında düşüktür.
Bu çelişki gayrimenkul spekülasyonu ve yüksek rant beklentilerine bağlanabilir. Konutun piyasa değerine göre getirisi düşük olsa da gelecekte beklenen değer artışlarının, kira getirisinin açığını kapatacağı düşünülmektedir.
Diğer taraftan konut sahibi için düşük olan kira getirisi, kiracıların tüketim harcamaları içinde en büyük paya sahiptir. Bu yüzden yüksek kiralar, kiracıların tasarruf yapma imkanlarını azaltmakta ve böylece konut sahibi olmalarını daha da zorlaştırmaktadır.
Peki kira getirisi sağlamak ya da tasarruf amacıyla konut alınır mı ?
Birçok açıdan değerlendirilmesi gereken bir konu olan “gayrimenkul” yatırımı bireyden bireye farklılık göstermektedir.
Konunun detaylarına girmeden önce en önemli kriter kira getirisi amaçlı konut alımı yapacak olan bireylerin mevcut durumlarında herhangi bir gayrimenkul sahibi olması büyük önem taşımaktadır.
Kira ödeyerek barınma ihtiyacını karşılayan bireylerin çeşitli finansal yöntemleri kullanarak (banka kredisi, firma kredisi vb.) yeni bir konut edinmesi ve bunu kiraya vermesi ne kısa ve ne uzun vadede pozitif bir katkı sağlayacak seçenek değildir.
Bir konutun fiyatını belirleyen faktörler aynı zamanda kira getirisini de belirleyici etkiye sahiptir. Konut fiyatlarındaki artış ya da azalışın, kira getirilerinde de aynı yönde değişim yaratacağını söylemek mümkündür.
Kiralık konut arzının kiralık konut talebinden fazla olması halinde kira fiyatları üzerinde düşme beklentisi oluşur. Bu beklenti aynı zamanda getiri amaçlı kiralık konut taleplerin sayısının artmasına neden olabilir. Ayrıca bazı durumlarda kira fiyatlarının yükselmesi kiracılarında konut talebini arttırabilir. Yükselen kiralardan olumsuz yönde etkilenen kiracılar, kiralık konut talebinden vazgeçip konut satın almaya yönelebilir.
İngiltere’de yapılan bir çalışmada yükselen kiralara nedeniyle kiracıların konut satın alma eğiliminin arttığı görülmüştür.
Getiri amaçlı kiralık konut talep edenler açısından kira fiyatlarında oluşacak düşüş beklentisiyle kira fiyatlarına devlet tarafından getirilen herhangi bir tavan fiyat uygulaması arasında fark yoktur. Kira fiyatlarına getirilen sınır, kira fiyatlarındaki düşüş beklentisinde olduğu gibi getirisi için kiralık konut talep eden kişilerin sayısında azalmaya neden olabilir.
Kiracı ya konut sahibi olmanın faydası HOOD tarafından geliştirilen “Home Ownership Model” varsayımdan yola çıkılarak karşılaştırabilir. Bu varsayıma göre kiracı olmanın ilk yıllarda konut sahibi olmaya göre daha karlı olduğu, sonraki yıllarda ise konut sahibi olmanın daha karlı olduğu görülmektedir. Bunun nedeni yıllara yayılan bir tüketimin konut sahibi olunduğu anda tamamen ödenmesidir. Bu ödemenin çeşitli finansal kaynaklar kullanılarak yapılması ya da tasarrufların kullanılarak yapılması arasında fark yoktur. Çünkü sonuç olarak satın alınacak konut için satıcıya toplu ödeme yapılmaktadır.
Kısacası eğer bir eviniz yoksa öncelikli amacınız ev sahibi olmak olmalıdır.
Bu aşamayı tamamladıktan sonra yatırım ya da kira getirisi amaçlı konut edinmek mevcut koşulları da değerlendirmek suretiyle faydalı bir hamle olabilir.
