Gayrimenkul geliştiricileri ve üreticilerinin son yıllarda konut dışı üretim yelpazesinin en önemli ürünü “Alışveriş Merkezi (AVM)” oldu. Özellikle Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelerdeki perakende sektörünün ivme kazanması ve toplu mağaza kültürünün bir arada sunulması yatırımcılar içinde yeni bir pazar oluşturdu.

AVM'lerin kronolojik gelişimine bakıldığında 1995 yılında 12 olan AVM sayısı, 2011 yılında 264'e, 2014 yılında 345'e yükselmiş bulunuyor. 2016 Mart ayı itibariyle 369 olan AVM sayısının ise 2016 sonunda 414'e, 2017'de 443'e, 2018'de 448'e yükseleceği öngörülüyor.

Söz konusu gelişme, 1990'lı ve 2000'li yıllarda yaşanan hızlı büyüme ivmesinin 2020'ye doğru yerini daha stabil bir çizgiye bırakacağını ortaya koyuyor. Son üç yıllık analizlere bakıldığında ise 2016 ve 2017 yıllarında ortalama %10’luk bir büyüme görülürken, 2018 için büyüme oranının %2 dolayında olması bekleniyor.

Peki Türkiye’de AVM yatırımı gerçekten cazip bir yatırım mı?
Alışveriş Merkezi kültürü ilk olarak Avrupa’da başlayan ancak geçen yıllar içerisinde popülerliğini kaybetmeye başlayan bir yatırım olarak karşımıza çıkıyor. Ancak Avrupa’nın aksine nüfusu hızla artan Uzakdoğu ve Asya’da alışveriş merkezlerine olan talep her geçen gün artmaya devam ediyor.

Öyle ki 2018 yılı itibariyle dünyanın en büyük alışveriş merkezi yatırımlarının birisi Çin’de diğeri ise Filipinler’dedir. Çin’de yer alan New South China Mall toplam 659 bin 612 metrekare büyüklükte olup, Filipinler’de yer alan SM Megamall ise 506 bin 435 metrekare büyüklüğündedir.

Gelelim Türkiye’deki AVM piyasası ile ilgili son durumu incelemeye;
2018 yılı Mart ayında Gümrük ve Ticaret Bakanı Bülent Tüfenkçi yaptığı açıklama ile Türkiye’de toplam AVM sayısının 396 olduğunu belirtmişti. Bu açıklamaya göre;

İstanbul’da 114, Ankara’da 38, İzmir’de 24, Antalya’da 17, Bursa’da 15, Kocaeli’de 11, Adana’da 4, Gaziantep’te 6, Denizli’de 6, Muğla’da 11 ve 150'si diğer illerde olmak üzere toplam 396 adet AVM bulunduğunu açıkladı.

Peki bu 396 sayısı neyi ifade ediyor ?

Gelin şimdi biraz hafızalarımızı yoklayalım.

2013 yılında açıklanan araştırma sonuçlarına göre; 2012 yılında en çok AVM'nin açıldığı 10 kent arasında sadece 2 tane Avrupa kenti var. İstanbul 5.'yken St. Petersburg 7. Sırada yer almıştır. Geriye kalan tüm AVM başta Çin olmak üzere Uzakdoğu’da açılmıştı. 

Yine aynı araştırma raporuna göre 2012'de İstanbul'da toplam olarak 7 adet AVM açıldı ve İstanbul bu dalda metrekare bazında Avrupa 1. Olmuştu.

Ve 2018 yılı itibariyle İstanbul’da ki son sayı 114’e ulaşarak bu alanda yeni bir rekor daha kırılmış oldu.

Rakamlara göre yatırımcılar AVM yatırımı yapmaktan vazgeçmiyor aksine bu alanda projeler üretmeye devam ediyor.

Gayrimenkul yatırımcılarına bu teşviki veren en önemli iki kriter ise; Perakende Sektörü ve AVM müşterileri..

Alışveriş merkezlerinin satılabilir ve kiralanabilir metrekarelerine talip olan perakende sektörü ve markalar bu yatırımları en iyi şekilde değerlendirmenin yollarını gayet iyi de öğrenmiş durumda.

Özellikle yeni açılan AVM’lerin bu markalar için ödedikleri dekorasyon desteği, kira desteği vb.destekler çok ciddi rakamlara ulaşmış durumda. Özetle AVM’ler bir şekilde inşa ediliyor ve belli markalar zorda olsa oralara geliyor ama o süreçler hiç te tahmin edildiği gibi gitmeyebiliyor.

Bir düşünsenize aynı markanın bir şehirde en fazla kaç tane mağazası olabilir ?

Emin olun düşündüğünüzden çok daha az…Yakın zamanda ne demek istediğimi çok daha iyi anlayacaksınız..
Özetle gayrimenkul üreticileri ve geliştiricileri için AVM yatırımı yapmak kalıcı bir gelir sağlamanın en önemli kaynağı olarak görülüyor. Bu yüzden başta büyükşehirler olmak üzere bir çok AVM yatırımı yapılmaya devam ediyor.

Ancak bir AVM’nin gelir getiren bir modele dönüştürülmesi ve insanların tercih ettiği bir alışkanlık haline gelmesi bambaşka bir iş…Hatta emin olun bir AVM’nin inşaatını yapmak en kolayı.

İşte size Türkiye’nin en büyük ve ciro olarak yüksek rakamlara çıkabilen AVM listesi;
- Forum İstanbul (İstanbul) - Büyüklüğü: 176.380 metrekare
- Korupark (Bursa) - Büyüklüğü: 169.000 metrekare
- Marmara Forum (İstanbul) - Büyüklüğü: 135.000 metrekare
- Cevahir (İstanbul) - Büyüklüğü 110.000 metrekare
- Ankamall (Ankara) - Büyüklüğü 107.000 metrekare
- Torium (İstanbul) - Büyüklüğü 90.000 metrekare
- Forum Ankara (Ankara) - Büyüklüğü 86.300 metrekare
- Anatolium (Bursa) - Büyüklüğü 84.000 metrekare

AVM Kira Geliri Lideri İstanbul…

Alışveriş merkezlerinde kira değerleri ağırlıklı ortalaması Türkiye genelinde aylık bazda 29,03 dolar/m2olarak çıkıyor. Ancak bu ortalama da İstanbul ve Ankara’yı ayrıştırdığımızda kira ortalama rakamlarını düşüyor.

İstanbul ortalama aylık bazda 41,67 dolar/m2 ile başı çekerken, Ankara‘da ortalama aylık rakam 21,77 dolar/m2 değere oturuyor. Anadolu şehirlerinde ise bu rakam ayda 20 dolar/m2'ye kadar düşüyor.

AVM sektörü 2018'de nerede olacak?
 
Türkiye genelinde AVM'ye olan talep doğrultusunda stok ve ihtiyaç verilerini göz önüne alarak proje açığını da saptayan araştırma sonuçlarına göre, 2016 ülke stoğu yaklaşık 11 milyon m2 olarak görülüyor. Deklare edilen AVM'ler açılırsa sektörün 2018 sonunda 14 milyon m2 alana sahip olacağı belirtiliyor.

Bekleyim, görelim...